В тени бизнес-парков

Участники столичного рынка коммерческой недвижимости устремились за границы центра городка. Они интенсивно застраивают деловыми центрами и бизнес-парками местности, расположенные в районе третьего транспортного кольца, промзоны, также пригороды столицы. По данным компании NAI Vesco, в первом полугодии сегодняшнего года было заявлено о строительстве 12 деловых комплексов на месте выводимых за границы Москвы компаний. "Многие инвесторы начали реализацию масштабных проектов строительства бизнес-парков - офисных комплексов, расположенных, обычно, за пределами центра городка, с огромным объемом арендных площадей, парковочных мест, с развитой инфраструктурой", - гласит управляющий директор Sawatzky Property Management Евгения Власова. Количество таких проектов быстро возрастает. Заметим, что "Эксперт" предугадал такое развитие событий еще летом прошедшего года (см. N31 от 23 августа 2004 г., статья "Есть, где развернуться"). Тогда опрошенные нами участники рынка очень осторожно оценивали перспективы бизнес-парков. Мы же представили, что спрос на недвижимость такового формата, также конкретные происшествия - высочайшая цена земли, ее недостаток в центре, транспортные задачи - вынудят застройщиков переместиться поближе к окраинам. "Сейчас многие сообразили, что иметь кабинет в центре городка не всегда комфортно", - констатирует председатель правления компании "СХолдинг" Алексей Шепель. Не считая того, девелоперов воодушевили удачные пилотные проекты, стартовавшие в прошедшем году (к примеру, бизнес-парк "Крылатские бугры"). Они обосновали рынку, что неплохой бизнес-центр можно выстроить не только лишь в центре Москвы. Неостывающий рынок По словам участников рынка, большая часть больших проектов бизнес-парков, также офисных центров, построенных заместо промышленных компаний, выйдут на рынок в 2006-2007 годах. Пока же они слабо оказывают влияние на рыночную конъюнктуру. В отличие от рынка жилища столичный рынок коммерческой недвижимости остается размеренным и прогнозируемым. Ставки вырастают, объем свободных площадей остается малозначительным (порядка 4%). По словам Евгении Власовой из Sawatzky Property Management, до сего времени большая часть проектов более чем на 80% сдается в аренду еще до окончания строительства либо реконструкции построек.

По оценкам NAI Vesco, в первом полугодии арендные ставки на кабинеты классов A и В выросли на 4,8-5%. Аналитики разъясняют эту тенденцию ограниченным объемом предложений и подорожанием коммунальных услуг. Арендовать кабинет класса A сейчас можно в среднем за 630-800 баксов за квадратный метр в год. Кабинет класса В обойдется в 450-600 баксов. Класс C дешевле, но и в этом секторе арендные ставки выросли более чем на 4% - до 380 баксов за метр. "Рост арендных ставок обоснован устойчивым спросом на коммерческую недвижимость со стороны как русских, так и интернациональных компаний, также заявленными объемами нового строительства - они даже мало ниже прошлогодних. Общий объем ввода офисных помещений классов A и В в этом и последующем годах ожидается на уровне 600 и 750 тыщ квадратных метров соответственно", - гласит управляющий группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. Аналитики этой компании предсказывают рост арендных ставок на офисные помещения классов A и В на уровне 8-11% до конца года. "Рынок не остывает и навряд ли остынет в последнее время, - считает заместитель директора отдела вербования инвестиций компании Jones Lang LaSalle Виктор Макшанцев. - Мы изучали возможный спрос на офисные помещения. По нашим расчетам, к 2010 году в Москве может быть выстроено порядка 10 миллионов квадратных метров высококачественных офисных помещений". Вывод профессионалов: сегодняшних темпов строительства новых офисных построек для ублажения потенциального спроса очевидно недостаточно. Кабинет с дисконтом Некого понижения арендных ставок участники рынка ждут через два-три года. Этому будет предшествовать резкое обострение конкуренции. Возможно, до того как понизить базисные ставки из-за перенасыщения рынка, арендодатели пойдут на всяческие уступки арендаторам. Они начнут предлагать им бесплатные парковки, снижать операционные издержки, предоставлять арендные каникулы - к примеру, на время отделки помещения. Вывести рынок из равновесия может не только лишь возникновение огромного объема офисных площадей, да и рост числа бизнес-парков. Их обладатели полностью могут предложить арендаторам низкую цена размещения. "На данный момент девелоперы закладывают в бизнес-планы ставки на уровне приблизительно 350-370 баксов за квадратный метр в год - это приблизительно на 15-20 процентов ниже ставок на кабинеты аналогичного класса, расположенные в центральных районах городка, - гласит директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. - При этом по высококачественным чертам кабинеты в бизнес-парках навряд ли будут уступать помещениям в обычных деловых центрах". Вобщем, наш собеседник не склонен переоценивать воздействие этого фактора на рынок аренды в целом. "Арендаторы не уйдут из центра городка, просто уменьшится площадь размещения. Вероятнее всего, в бизнес-парках разместятся бэк-офисы компаний, также персонал, который не ведет взаимодействие с бизнес-средой", - объясняет он. "Понижение арендных ставок может быть исключительно в случае введения в строй всех ранее заявленных объемов, что маловероятно", - размышляет генеральный директор компании Becar. Commercial Property Роман Шкапов. По его воззрению, поначалу рынок совсем стабилизируется, и только потом арендные ставки на кабинеты, не дотягивающие до уровня интернационального класса, могут свалиться.

Точка опоры Вобщем, у столичного рынка коммерческой недвижимости могут показаться надежные союзники - западные инвесторы. Они-то и способны удержать его от падения. А именно, гласит Виктор Макшанцев из Jones Lang LaSalle, приметен энтузиазм к столичной недвижимости больших западных вкладывательных фондов. "Речь сначала идет о германских и американских компаниях, - уточняет он. - Они считают московскую офисную недвижимость симпатичным вкладывательным активом. И не без оснований. Офисная недвижимость вкладывательного уровня может приносить доход порядка 13 процентов. Это на 4-5 процентов выше доходности по евробондам русских эмитентов. К тому же, если гласить о приобретении в вкладывательных целях готовых построек, опасности малы". Не считая того, по данным г-на Макшанцева, на русском рынке объявились большие германские международные банки. Они начали предоставлять заемное и проектное финансирование, финансировать поновой уже готовые объекты. При этом на еще более прибыльных критериях, ежели русские денежные структуры.

Илья Ступин