Новостройки подстегнули цены на вторичном рынке

Закон "Об участии в долевом строительстве…", вступивший в силу весной 2005 г., принудил покупателей новостроек пересмотреть свое отношение к покупкам на шаге котлована. Участники рынка заговорили о упадке доверия к застройщикам, и препядствия первичного рынка жилища безизбежно докатились до вторичного. Конец ушедшего года запомнился данному сектору резким ростом цен и рекордно низким количеством предложений. Аналитики принялись разъяснять ажиотаж как экономическими предпосылками, так и психическими факторами. Цепная реакция В 2005 г. тесноватая связь 2-ух рынков недвижимости — первичного и вторичного — верно проявилась в динамике цен на столичное жилище. "В течение всего 2005 г. не переставая муссировались темы негативного воздействия на рынок новостроек закона о долевом участии в строительстве, который непременно приведет к недостатку нового жилища, неминуемому подорожанию квартир за счет монополизации цементного рынка и роста цены бензина, также обманутых соинвесторов, — отмечает Олег Репченко, управляющий irn.ru. — Во всей истории столичного рынка не удается вспомнить период, когда велась бы настолько активная и массированная игра на увеличение со стороны всех участников рынка — и риэлторов, и застройщиков, и чиновников, и журналистов". "Когда стало ясно, что обещанных объемов нового жилища на рынке не появится, цены подняли все, кому не лень, — отмечает Бекетов. — Естественно, столичный стройкомплекс заявил, что в 2005 г. был превышен запланированный годичный объем ввода в 4,5 млн кв. м, но на практике нарушается помесячная и поквартальная равномерность ввода — бюрократы сами признают, что 2-3-месячная задержка со сдачей дома госкомиссии — дело обыденное". Участники рынка добавляют, что площади квартир в современных новостройках, больше половины которых составляют монолитно-кирпичные дома, растут по сопоставлению с типовыми панельными квартирами старенькых серий, потому на фоне неизменных объемов ввода квадратных метров количество новых квартир миниатюризируется. "С начала года цены на недвижимость росли менее чем на 1,5-2% за месяц, но уже сначала озари темпы их роста стали возрастать — в отдельных секторах до 3-4%”, — подтверждают аналитики компании "Конкордия Эссет Менеджмент". "Итоговый рост предложения 1 кв. м типового жилища в Москве за декабрь составил 5,7%", — резюмирует Бекетов. Константин Апрелев, президент АН "Сава", отмечает, что ситуация, сложившаяся с середины 2004 г. на первичном рынке жилища, привела к тому, что к середине 2005 г. огромное количество строй компаний стали неплатежеспособными — сначала так как уменьшились объемы вербования денег людей. "Сначала 2005 г. на рынке недвижимости цены росли медлительнее, чем ранее, — гласит эксперт. — С большинства объектов ушли не только лишь спекулятивные инвесторы, да и обыденные покупатели. Последние с возникновением 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" вдруг "узрели" опасности вложений в котлован. И приблизительно половина из их с первичного рынка ушла на вторичный". "Элитный рынок в 2005 г. остро ощутил нехватку объемов и новых проектов. На вторичку выходили не готовые квартиры, а продавались права требования по вкладывательным договорам", — заявляет Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. "Первичный рынок, не предлагая покупателям готового продукта, оказал вторичному огромную любезность, давая возможность продаваться дороже", — считают спецы элитной недвижимости "Интермарк". "Масла в огнь подлила история с обманутыми дольщиками, которые доверили свои средства таким компаниям, как "Соц инициатива", "Мастерок" и др., — добавляет Бекетов. — Понижение числа реально вводимых новостроек принудило часть будущих покупателей перейти с рынка нового жилища на вторичный рынок. В итоге цены поднялись еще приблизительно на 10%, и мы получили итоговый рост цен за год на 33%". К концу 2005 г., отмечает irn.ru, значение индекса цены вторичного жилища приблизилось к отметке в $2300 за 1 кв. м, а уровень завышенных цен предложения достигнул планки в $2500 за 1 кв. м. "Таковой уровень цен представляется малодоступным даже для столичного среднего класса", — гласит Репченко. "На рынке элитного жилища в 2005 г. были взяты новые ценовые рубежи, — отмечает Александр Шаталов, партнер "Интермарка". — Сделки по стоимости, превосходящей $15 000 за 1 кв. м, не стали быть единичными". Конфигурации в покупательских рядах Но вторичный рынок, гласит Апрелев, пополнили не только лишь покупатели с первичного, да и те, кто ранее предпочитал арендовать квартиры. Законы о развитии ипотеки, принятые в конце 2004 г. в составе пакета о формировании рынка доступного жилища, снизили опасности кредиторов и воздействовали на их решение сделать условия кредитования более гибкими, а означает, прирастили платежеспособный спрос — это одна из обстоятельств, гласит эксперт, почему часть арендаторов перевоплотился в квартировладельцев. 2-ая причина, еще более принципиальная, отмечает Миша Гороховский, вице-президент компании "Бест-Недвижимость", — это то, что стоимость аренды в 2005 г. повсевременно росла. "Нужно считать, что скоро она сравняется с размером каждомесячных платежей по ипотеке", — предсказывает риэлтор. Специалисты молвят, что в 2005 г. на рост вторичного рынка недвижимости воздействовал к тому же отложенный спрос. "В 2004 г. после банковского кризиса покупатели ждали падения цен на жилище, но цена квартир не только лишь не уменьшилась, а, напротив, продолжила собственный рост, — отмечают аналитики компании "Миэль-Недвижимость". — В этих обстоятельствах те, кто летом 2004 г. отложил покупку жилища, в 2005 г. заполучили квартиру. И впрямую воздействовали на повышение общего спроса на рынке". По ориентировочным подсчетам Апрелева, в 2005 г. ряды "обычных" покупателей вторички пополнились приблизительно на 5-10%. В целом по этим двум секторам прошлогодний расклад смотрелся таким макаром: 20-25% покупателей предпочли приобрести жилище на первичном рынке, 75-80% дали свои средства за квартиры на вторичке, резюмирует эксперт. Сложившись вкупе, все перечисленные выше причины подогрели спрос на вторичном рынке. 1-ые признаки потребительского ажиотажа, по выражению Репченко, были увидены профессионалами в июле 2005 г. Потому что он не был подкреплен реальным предложением, то привел к ускорению роста цен. Сергей Елисеев, директор по маркетингу и рекламе компании "Инком-Недвижимость", гласит, что в марте 2005 г. на рынке числилось приблизительно 37 000-40 000 квартир, к ноябрю их объем уменьшился практически в два раза и составил 24 000-25 000. "Осенний прирост предложения начался позднее, чем обычно, на две недели, — отмечает Елисеев. — И темпы его были еще медлительнее". "Все предложение, которое было на рынке, начало оживленно скупаться, — гласит Апрелев. — Соответственно, росли цены, а круг платежеспособных покупателей сужался. Потому объем сделок к концу года резко свалился". В декабре 2005 г., говорится в аналитическом отчете “Миэль”, зафиксирован меньший объем предложения за год: по сопоставлению с ноябрем 2005 г. число предложений снизилось на 23,6%, объем предложения в валютном выражении сократился на 20,2%. По данным аналитического центра irn.ru, всего за 2005 г. жилище подорожало в среднем на 24%, рост цен на различные типы квартир составил от 15% до 30%, прирост цен в различных районах колебался от 12% до 32%. С верхней ценовой планкой irn.ru согласны и другие опрошенные специалисты, но числа в 12–15% кажутся им несколько заниженными. По подсчетам независящего аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, малый рост цен на вторичное жилище составил 24%. В то же время, по его оценке, объем вторичных предложений, непреклонно падавший в течение всего 2005 г., сократился к концу года по сопоставлению с аналогичным периодом 2004 г. практически в два раза и составил 56%.

Наталья Самарина