Опасности банкротства либо недобросовестности застройщика — самые неурегулированные. В ипотечной сделке на первичном рынке недвижимости и банк, и заемщик, и его наследники защищены страхованием
Как заработать на ипотеке
16 мая 2013
При помощи ипотеки можно не только лишь решить квартирный вопрос, да и обогатиться. Для этого нужно иметь временно свободные 20-30 тыщ баксов и возможность выплачивать банку каждый месяц 5-6 тыс. долл. (выплаты по кредиту). Лучший срок кредита – три года (в протяжении этого срока гражданин не платит налог на доход от реализации квартиры). Таковы типовые условия "ипотечного инвестпроекта".
Схема инвестирования в этом случае повторяет типовую схему ипотечной сделки. К примеру, гражданин покупает двухкомнатную квартиру, взяв кредит в банке на три года под 12% годичных. Начальный взнос при всем этом должен составлять более 10% от цены квартиры. Чем больше размер начального взноса, тем выше прибыль от данного инвестпроекта. Через три года после полного погашения кредита гражданин реализует квартиру и подсчитывает прибыль.
По воззрению профессионалов рынка ипотечного кредитования, квартиру для таких проектов следует брать на рынке вторичного жилища: вкладывательный риск тут меньше, ежели при покупке квартир в новостройках. "Двушка" в Москве в доме усовершенствованной категории со стандартным ремонтом стоит около 200 тыс. долл. Возьмем данную величину за основную цена объекта недвижимости на исходном шаге инвестпроекта и рассчитаем его эффективность при 2-ух вариантах начального взноса за квартиру: вариант "А" – взнос 10% (20 тыс. долл.) и вариант "Б" – взнос 50% (100 тыс. долл.). В первом случае каждомесячный (аннуитетный) платеж по кредиту составит 5978 долл., во 2-м – 3321 долл.
При среднем росте цен на недвижимость на 15% в год через три года можно будет реализовать эту квартиру за 304 тыс. долл. Доход в этом случае составит 104 тыс. долл. При 30%-ном росте цен квартиру можно будет реализовать за 439 тыс. долл. Доход составит 239 тыс. долл. Так как квартира покупается не для проживания, то для получения большей прибыли и понижения каждомесячных расходов по инвестпроекту ее желательно сдавать в аренду. Доход от сдачи квартиры без мебели в аренду составит 46 тыс. долл. (36 месяцев, по 1,3 тыс. долл. за месяц). Итого – при росте цен на 15% в год совокупный доход составит 150,8 тыс. долл. При увеличении цены цен на недвижимость на 30% – 285,8 тыс. долл. Необходимо подчеркнуть, что с начала 2006 года цены на московскую недвижимость выросли на 12% (по состоянию на 1 марта 2006 г., данные компании "Фосборн Хоум"). Это значит, что годичный рост цен можно ждать на уровне 42-45%.
Расходы таковы. При начальном взносе в размере 20 тыс. долл. сумма уплаченных за весь срок кредита процентов – 35,2 тыс. долл. Расходы по получению кредита и оформлению сделки (в среднем 1,5% от цены кредита) – 2,7 тыс. долл. Расходы по страхованию в период кредитования – 5,9 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (подбор кредита и квартиры, 5-6% от цены квартиры) – 10 тыс. долл. Итого 53,8 тыс. долл. При начальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходов практически вдвое меньше. К примеру, сумма уплаченных за весь срок кредита процентов составит 19,5 тыс. долл. Получение кредита и оформление сделки (в среднем 1,5% от цены займа) обойдется в 1,5 тыс. долл. Расходы по страхованию на период кредитования – 3,3 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (5-6% от цены квартиры, включая подбор кредита и квартиры) – 10 тыс. долл. Итого при начальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходы на "вкладывательную ипотеку" составят 34 тыс. долл.
Прибыль впечатляет. При росте цен на 15% в год ипотека по варианту "А" (начальный взнос 20 тыс. долл.) составит 96,9 тыс. долл. Ипотека по варианту "Б" (начальный взнос 100 тыс. долл.) принесет прибыль в размере 116 тыс. долл. При росте цен на недвижимость на 30% в год прибыль от покупки квартиры по варианту "А" составит 231,9 тыс. долл., по варианту "Б" – 251,4 тыс. долл. Таким макаром, ипотека может выступать в качестве нового метода приумножения капитала и дополнительного инструмента для личного инвестора.
Наталья Кирпиченко
Светлана Барсукова
Схема инвестирования в этом случае повторяет типовую схему ипотечной сделки. К примеру, гражданин покупает двухкомнатную квартиру, взяв кредит в банке на три года под 12% годичных. Начальный взнос при всем этом должен составлять более 10% от цены квартиры. Чем больше размер начального взноса, тем выше прибыль от данного инвестпроекта. Через три года после полного погашения кредита гражданин реализует квартиру и подсчитывает прибыль.
По воззрению профессионалов рынка ипотечного кредитования, квартиру для таких проектов следует брать на рынке вторичного жилища: вкладывательный риск тут меньше, ежели при покупке квартир в новостройках. "Двушка" в Москве в доме усовершенствованной категории со стандартным ремонтом стоит около 200 тыс. долл. Возьмем данную величину за основную цена объекта недвижимости на исходном шаге инвестпроекта и рассчитаем его эффективность при 2-ух вариантах начального взноса за квартиру: вариант "А" – взнос 10% (20 тыс. долл.) и вариант "Б" – взнос 50% (100 тыс. долл.). В первом случае каждомесячный (аннуитетный) платеж по кредиту составит 5978 долл., во 2-м – 3321 долл.
При среднем росте цен на недвижимость на 15% в год через три года можно будет реализовать эту квартиру за 304 тыс. долл. Доход в этом случае составит 104 тыс. долл. При 30%-ном росте цен квартиру можно будет реализовать за 439 тыс. долл. Доход составит 239 тыс. долл. Так как квартира покупается не для проживания, то для получения большей прибыли и понижения каждомесячных расходов по инвестпроекту ее желательно сдавать в аренду. Доход от сдачи квартиры без мебели в аренду составит 46 тыс. долл. (36 месяцев, по 1,3 тыс. долл. за месяц). Итого – при росте цен на 15% в год совокупный доход составит 150,8 тыс. долл. При увеличении цены цен на недвижимость на 30% – 285,8 тыс. долл. Необходимо подчеркнуть, что с начала 2006 года цены на московскую недвижимость выросли на 12% (по состоянию на 1 марта 2006 г., данные компании "Фосборн Хоум"). Это значит, что годичный рост цен можно ждать на уровне 42-45%.
Расходы таковы. При начальном взносе в размере 20 тыс. долл. сумма уплаченных за весь срок кредита процентов – 35,2 тыс. долл. Расходы по получению кредита и оформлению сделки (в среднем 1,5% от цены кредита) – 2,7 тыс. долл. Расходы по страхованию в период кредитования – 5,9 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (подбор кредита и квартиры, 5-6% от цены квартиры) – 10 тыс. долл. Итого 53,8 тыс. долл. При начальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходов практически вдвое меньше. К примеру, сумма уплаченных за весь срок кредита процентов составит 19,5 тыс. долл. Получение кредита и оформление сделки (в среднем 1,5% от цены займа) обойдется в 1,5 тыс. долл. Расходы по страхованию на период кредитования – 3,3 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (5-6% от цены квартиры, включая подбор кредита и квартиры) – 10 тыс. долл. Итого при начальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходы на "вкладывательную ипотеку" составят 34 тыс. долл.
Прибыль впечатляет. При росте цен на 15% в год ипотека по варианту "А" (начальный взнос 20 тыс. долл.) составит 96,9 тыс. долл. Ипотека по варианту "Б" (начальный взнос 100 тыс. долл.) принесет прибыль в размере 116 тыс. долл. При росте цен на недвижимость на 30% в год прибыль от покупки квартиры по варианту "А" составит 231,9 тыс. долл., по варианту "Б" – 251,4 тыс. долл. Таким макаром, ипотека может выступать в качестве нового метода приумножения капитала и дополнительного инструмента для личного инвестора.
Наталья Кирпиченко
Светлана Барсукова