Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Малоэтажные комплексы под Москвой стали самостоятельным сегментом рынка
08 июня 2013
В этом сезоне риэлторы начали с уверенностью гласить о новейшей тенденции рынка пригородной недвижимости - формировании устойчивого спроса на апартаменты в низкоэтажных жилых комплексах. Еще два года вспять схожих предложений на рынке фактически не было: малоквартирные дома воспользовались еще наименьшей популярностью, чем коттеджи на одну семью и таун-хаусы.
Сейчас "городской формат" пригородного жилища отыскал собственного девелопера и покупателя: толика жилых комплексов в Подмосковье выросла до 5-10%, что, по воззрению профессионалов, позволяет выделить это направление в отдельный сектор рынка.
Новый тип жилища
Новый тип подмосковной недвижимости соединяет внутри себя достоинства городского и пригородного жилища. Низкоэтажные жилые комплексы обычно размещаются на расстоянии до 60 км от МКАД, в экологически незапятанной лесной зоне, и так же, как коттеджные поселки, имеют развитую инфраструктуру (стоянки автотранспорта, детские и спортивные площадки, бассейн, магазины и т.д.).
"Такое жилище строят на различных по размеру участках с придомовой территорией от 20 соток и выше, если комплекс построен на базе санатория", - гласит директор по маркетингу компании "Калинка-риэлти" Глеб Власенко.
Управляющий направления пригородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости" Светлана Кондачкова добавляет, что "подобные объекты могут строиться как в составе коттеджных поселков вместе с таун-хаусами и домами, так и раздельно". Правда, в отличие от владельцев особняков обладатели апартаментов в домах не могут ни приобрести, ни арендовать свой земляной участок.
Специалисты соглашаются, что характеристики домов не превосходят девять этажей, количество квартир зависимо от числа корпусов варьируется от 50 до 300. Площадь апартаментов будущий обладатель может избрать на собственный вкус и кошелек в спектре от 60 кв. метров до 500 кв. метров в пентхаусах, точно также как их планировку и отделку. Даже в жилых комплексах эконом-класса застройщики сдают квартиры в "предварительном" варианте и обычно в свободной планировке.
Цена единицы площади зависимо от класса объекта колеблется в границах от $1500 до $7000. Но С.Кондачкова показывает, что "верхняя планка домов бизнес-класса огромным спросом у клиентов не пользуется". "Менее нужными оказались очень огромные квартиры, спроектированные как двухуровневые. Даже в секторе недешево жилища более популярны площади 60-90 кв. метров", - соглашается Марина Концевая из "Новейшей площади".
По словам профессионалов, стоимость объекта сначала находится в зависимости от его месторасположения. Самые дорогие квартиры, согласно исследованию сектора низкоэтажных пригородных домов, проведенному компанией, представлены к продаже в жилых комплексах в районе Рублевского шоссе. Чем далее от Москвы, тем запросы продавцов ниже. Так, квартиру в ж/к "Жемчужина", который находится под Звенигородом, на шаге строительства можно приобрести по стоимости $1300 за кв. метр. Другими факторами, влияющими на цена пригородного жилища, является транспортная доступность, развитая инфраструктура, размер местности комплекса, видовые свойства, также близость дома к лесному массиву и водоему.
По данным "Новейшей площади", в реальный момент на рынке жилища Подмосковья представлено более 20 низкоэтажных комплексов. При этом, объем предложений на вторичном рынке значительно уступает первичному.
Это связано с тем, что девелоперы только не так давно рассмотрели перспективы нового формата пригородного жилища: начало реализации многих проектов относится к 2004-2005 году. Так как строительный цикл в среднем занимает 2-3 года, в течение 2-ух лет в эксплуатацию планируется ввести порядка 10 пригородных ж/к в большей степени по западному направлению.
"Приблизительно 70-80% всего объема недвижимости за чертой городка сосредоточено в секторе особняков, еще 10-15% занимают таун-хаусы, а на низкоэтажные загородные дома сейчас приходится 5-10%. Таким макаром, их полностью можно считать самостоятельным сектором", - считает Г.Власенко.
Завтрак в кровать
"Пригородное жилище обычно ассоциируется у покупателей с кое-чем обособленным, потому почаще приобретаются таун-хаусы, дуплексы либо раздельно стоящие коттеджи. Малоквартирные комплексы только начинают завоевывать собственных почитателей", - гласит С.Кондачкова.
Специалисты признают, что прослойка клиентов, желающих приобрести за городом не дачу, а вторую квартиру пока невелика. Обычно это люди, которые желают жить вдалеке от крупного города в неплохой экологической обстановке и при всем этом не расставаться с городским комфортом и не решать вопросов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием дома. "Не считая того, подобные предложения, наверное, понравятся тем, кто желает проводить досуг за городом, но участок земли, обычно продающийся вкупе с домом, им не нужен", - добавляет С.Кондачкова.
А Г.Власенко отмечает, что по опыту продаж "Калинка-риэлти", покупателями пригородных квартир нередко становятся престарелые пары, семьи с малеханькими детками (и тем, и другим тяжело заниматься обслуживанием собственного дома - ИФ), также удачные юные люди, занятые делом и творческой деятельностью.
Симпатичным моментом является также стоимость покупки и эксплуатации. Самая доступная квартира в пригородном ж/к обойдется покупателю в $100 тыс., тогда как коттедж меньше, чем за $300 тыс. с учетом цены земли не приобретешь за деньги. "Можно с уверенностью сказать, что содержание апартаментов в разы дешевле, чем содержание собственного дома", - гласит Г.Власенко. А М.Концевая уточняет, что "расходы на проживание сравнимы с расходами в обыденных многоквартирных домах".
Если жилой комплекс насчитывает несколько 10-ов квартир, то управляющая компания обычно закладывается на стадии проекта. В другом случае жильцы соединяются воединыжды в ТСЖ и сами выбирают эксплуатирующую компанию. "Дом ставится на баланс эксплуатирующей организации, которая отвечает за состояние инженерных коммуникаций, общего имущества (холлов, лестниц, кровли, лифтов и т.д.) и придомовой местности", - объясняет М.Концевая.
По данным профессионалов, эти услуги будут стоить приблизительно $100 c квартиры за месяц плюс расходы на ЖКХ. Использование инфраструктурой (бассейном, фитнесс-центром) - за отдельную плату.
Девелоперы неких проектов класса "премиум" пошли еще далее и предлагают своим клиентам возможность пользоваться всеполноценным гостиничным обслуживанием. В жилом комплексе "Витро Вилладж" предусмотрены услуги room-service: уборка апартаментов, заказ завтраков в прямо квартиру, сдача белья в стирку и химчистку. Такие же способности, по словам Г.Власенко, есть и у жителей ж/к "Chalet Жуковка": "Весь комплекс бытовых услуг будет выполнен персоналом известного ресторана "Веранда у дачи". Оплачивается room-service по отдельному прейскуранту.
Для неизменного проживания, по воззрению профессионалов, годятся только дома, расположенные в границах 30 км от МКАД. В других случаях идет речь о жилище, применяемом только временами - в выходные, празднички, также в летний сезон. Риэлторы не лицезреют заморочек со сдачей пригородных апартаментов в аренду, но признаются, что пока это направление на рынке фактически не представлено.
Квартира в лагере
Участники рынка предвещают предстоящий рост сектора низкоэтажной пригородной недвижимости. Сначала такие объекты будут возводиться в рамках больших функциональных комплексов, запланированных к строительству на участках выше 100 га ("Рублево-Архангельское", "Агаларов Эстейт", "Рузская Швейцария" и др. - ИФ), так как для масштабных проектов типично сочетание различных типов застройки. "Таковой подход позволяет застройщику очень расширить охват мотивированной аудитории и делает комплекс зрительно симпатичным", - гласит М.Концевая, приводя в качестве примера уже строящиеся ЖК "Опалиха" и "Новенькая Опалиха" по Волоколамскому шоссе, ЖК "Семь звезд" в Жд и "Жемчужину" под Звенигородом.
Другая тенденция - строительство жилых комплексов на местности бывших пансионатов, домов отдыха и пионерских лагерей. Это дает возможность реконструировать под новые функции уже имеющиеся корпуса и другие постройки, также минимизировать расходы на строительство подъездных путей и подвод линий электропередач и газа.
Совместно с тем, специалисты отмечают, что инфраструктура рекреационных территорий востребует от девелоперов дополнительных вложений. "Имеющиеся инженерные сети не адаптированы либо не имеют достаточных мощностей для обеспечения обычной эксплуатации жилища высочайшего уровня", - гласит М.Концевая.
А Г.Власенко показывает, что "до того как строить, нужно будет решить вопрос со сменой статуса земли".
Сейчас "городской формат" пригородного жилища отыскал собственного девелопера и покупателя: толика жилых комплексов в Подмосковье выросла до 5-10%, что, по воззрению профессионалов, позволяет выделить это направление в отдельный сектор рынка.
Новый тип жилища
Новый тип подмосковной недвижимости соединяет внутри себя достоинства городского и пригородного жилища. Низкоэтажные жилые комплексы обычно размещаются на расстоянии до 60 км от МКАД, в экологически незапятанной лесной зоне, и так же, как коттеджные поселки, имеют развитую инфраструктуру (стоянки автотранспорта, детские и спортивные площадки, бассейн, магазины и т.д.).
"Такое жилище строят на различных по размеру участках с придомовой территорией от 20 соток и выше, если комплекс построен на базе санатория", - гласит директор по маркетингу компании "Калинка-риэлти" Глеб Власенко.
Управляющий направления пригородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости" Светлана Кондачкова добавляет, что "подобные объекты могут строиться как в составе коттеджных поселков вместе с таун-хаусами и домами, так и раздельно". Правда, в отличие от владельцев особняков обладатели апартаментов в домах не могут ни приобрести, ни арендовать свой земляной участок.
Специалисты соглашаются, что характеристики домов не превосходят девять этажей, количество квартир зависимо от числа корпусов варьируется от 50 до 300. Площадь апартаментов будущий обладатель может избрать на собственный вкус и кошелек в спектре от 60 кв. метров до 500 кв. метров в пентхаусах, точно также как их планировку и отделку. Даже в жилых комплексах эконом-класса застройщики сдают квартиры в "предварительном" варианте и обычно в свободной планировке.
Цена единицы площади зависимо от класса объекта колеблется в границах от $1500 до $7000. Но С.Кондачкова показывает, что "верхняя планка домов бизнес-класса огромным спросом у клиентов не пользуется". "Менее нужными оказались очень огромные квартиры, спроектированные как двухуровневые. Даже в секторе недешево жилища более популярны площади 60-90 кв. метров", - соглашается Марина Концевая из "Новейшей площади".
По словам профессионалов, стоимость объекта сначала находится в зависимости от его месторасположения. Самые дорогие квартиры, согласно исследованию сектора низкоэтажных пригородных домов, проведенному компанией, представлены к продаже в жилых комплексах в районе Рублевского шоссе. Чем далее от Москвы, тем запросы продавцов ниже. Так, квартиру в ж/к "Жемчужина", который находится под Звенигородом, на шаге строительства можно приобрести по стоимости $1300 за кв. метр. Другими факторами, влияющими на цена пригородного жилища, является транспортная доступность, развитая инфраструктура, размер местности комплекса, видовые свойства, также близость дома к лесному массиву и водоему.
По данным "Новейшей площади", в реальный момент на рынке жилища Подмосковья представлено более 20 низкоэтажных комплексов. При этом, объем предложений на вторичном рынке значительно уступает первичному.
Это связано с тем, что девелоперы только не так давно рассмотрели перспективы нового формата пригородного жилища: начало реализации многих проектов относится к 2004-2005 году. Так как строительный цикл в среднем занимает 2-3 года, в течение 2-ух лет в эксплуатацию планируется ввести порядка 10 пригородных ж/к в большей степени по западному направлению.
"Приблизительно 70-80% всего объема недвижимости за чертой городка сосредоточено в секторе особняков, еще 10-15% занимают таун-хаусы, а на низкоэтажные загородные дома сейчас приходится 5-10%. Таким макаром, их полностью можно считать самостоятельным сектором", - считает Г.Власенко.
Завтрак в кровать
"Пригородное жилище обычно ассоциируется у покупателей с кое-чем обособленным, потому почаще приобретаются таун-хаусы, дуплексы либо раздельно стоящие коттеджи. Малоквартирные комплексы только начинают завоевывать собственных почитателей", - гласит С.Кондачкова.
Специалисты признают, что прослойка клиентов, желающих приобрести за городом не дачу, а вторую квартиру пока невелика. Обычно это люди, которые желают жить вдалеке от крупного города в неплохой экологической обстановке и при всем этом не расставаться с городским комфортом и не решать вопросов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием дома. "Не считая того, подобные предложения, наверное, понравятся тем, кто желает проводить досуг за городом, но участок земли, обычно продающийся вкупе с домом, им не нужен", - добавляет С.Кондачкова.
А Г.Власенко отмечает, что по опыту продаж "Калинка-риэлти", покупателями пригородных квартир нередко становятся престарелые пары, семьи с малеханькими детками (и тем, и другим тяжело заниматься обслуживанием собственного дома - ИФ), также удачные юные люди, занятые делом и творческой деятельностью.
Симпатичным моментом является также стоимость покупки и эксплуатации. Самая доступная квартира в пригородном ж/к обойдется покупателю в $100 тыс., тогда как коттедж меньше, чем за $300 тыс. с учетом цены земли не приобретешь за деньги. "Можно с уверенностью сказать, что содержание апартаментов в разы дешевле, чем содержание собственного дома", - гласит Г.Власенко. А М.Концевая уточняет, что "расходы на проживание сравнимы с расходами в обыденных многоквартирных домах".
Если жилой комплекс насчитывает несколько 10-ов квартир, то управляющая компания обычно закладывается на стадии проекта. В другом случае жильцы соединяются воединыжды в ТСЖ и сами выбирают эксплуатирующую компанию. "Дом ставится на баланс эксплуатирующей организации, которая отвечает за состояние инженерных коммуникаций, общего имущества (холлов, лестниц, кровли, лифтов и т.д.) и придомовой местности", - объясняет М.Концевая.
По данным профессионалов, эти услуги будут стоить приблизительно $100 c квартиры за месяц плюс расходы на ЖКХ. Использование инфраструктурой (бассейном, фитнесс-центром) - за отдельную плату.
Девелоперы неких проектов класса "премиум" пошли еще далее и предлагают своим клиентам возможность пользоваться всеполноценным гостиничным обслуживанием. В жилом комплексе "Витро Вилладж" предусмотрены услуги room-service: уборка апартаментов, заказ завтраков в прямо квартиру, сдача белья в стирку и химчистку. Такие же способности, по словам Г.Власенко, есть и у жителей ж/к "Chalet Жуковка": "Весь комплекс бытовых услуг будет выполнен персоналом известного ресторана "Веранда у дачи". Оплачивается room-service по отдельному прейскуранту.
Для неизменного проживания, по воззрению профессионалов, годятся только дома, расположенные в границах 30 км от МКАД. В других случаях идет речь о жилище, применяемом только временами - в выходные, празднички, также в летний сезон. Риэлторы не лицезреют заморочек со сдачей пригородных апартаментов в аренду, но признаются, что пока это направление на рынке фактически не представлено.
Квартира в лагере
Участники рынка предвещают предстоящий рост сектора низкоэтажной пригородной недвижимости. Сначала такие объекты будут возводиться в рамках больших функциональных комплексов, запланированных к строительству на участках выше 100 га ("Рублево-Архангельское", "Агаларов Эстейт", "Рузская Швейцария" и др. - ИФ), так как для масштабных проектов типично сочетание различных типов застройки. "Таковой подход позволяет застройщику очень расширить охват мотивированной аудитории и делает комплекс зрительно симпатичным", - гласит М.Концевая, приводя в качестве примера уже строящиеся ЖК "Опалиха" и "Новенькая Опалиха" по Волоколамскому шоссе, ЖК "Семь звезд" в Жд и "Жемчужину" под Звенигородом.
Другая тенденция - строительство жилых комплексов на местности бывших пансионатов, домов отдыха и пионерских лагерей. Это дает возможность реконструировать под новые функции уже имеющиеся корпуса и другие постройки, также минимизировать расходы на строительство подъездных путей и подвод линий электропередач и газа.
Совместно с тем, специалисты отмечают, что инфраструктура рекреационных территорий востребует от девелоперов дополнительных вложений. "Имеющиеся инженерные сети не адаптированы либо не имеют достаточных мощностей для обеспечения обычной эксплуатации жилища высочайшего уровня", - гласит М.Концевая.
А Г.Власенко показывает, что "до того как строить, нужно будет решить вопрос со сменой статуса земли".